Desalojo Notarial Express en Perú

¿Estás lidiando con un arrendatario moroso o que está ocupando tu propiedad sin la debida autorización legal?

Recuperar tu propiedad puede resultar más rápido de lo que piensas gracias al desalojo notarial exprés y otras herramientas legales disponibles en Perú.

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Villena Abogados / Desalojo Notarial Express

¿Qué es el desalojo notarial express?

Es un procedimiento legal rápido para recuperar un inmueble. Está en la Ley 30933. Permite recuperar un inmueble arrendado si el inquilino no cumple con lo acordado.

Este procedimiento tiene dos partes: una notarial y una judicial. Esto hace que el tiempo de ejecución sea más rápido que en otros tipos de demandas de desalojo.

Este proceso se realiza exclusivamente por vía judicial y ante un Juez de Familia. No cualquiera puede solicitarla: solo quienes cumplan ciertos requisitos legales muy específicos.

Situaciones y Requisitos que permiten iniciar el desalojo express

¿Qué situaciones permiten iniciar este proceso legal?

El procedimiento regulado por la Ley 30933 puede aplicarse únicamente en dos escenarios específicos y claramente establecidos:

Fin del contrato sin entrega del inmueble:
Cuando el contrato de arrendamiento ha expirado y el inquilino continúa ocupando el bien, sin prórroga ni renovación formal. Esta conducta constituye una posesión indebida que, si bien surgió de una relación contractual válida, ya no tiene sustento legal. En este caso procede el desalojo por vencimiento de contrato
Incumplimiento en el pago de la renta:
Si el arrendatario no realiza los pagos en las fechas acordadas, el propietario tiene derecho a solicitar la restitución del bien. En este caso, es muy importante tener pruebas documentadas. Estas pueden ser constancias de transferencias que no se hicieron, vouchers pendientes o registros bancarios de la cuenta mencionada en el contrato.

En ambos casos, el contrato debe tener una cláusula de allanamiento futuro y desalojo exprés. También debe someterse a la Ley 30933, que es la ley de desalojo notarial.

Importante: Este procedimiento no aplica cuando el ocupante nunca tuvo un contrato o vínculo contractual válido. En ese caso, corresponde presentar una demanda de desalojo por ocupación precaria, regulada por el Código Civil Peruano y respaldada por el criterio jurisprudencial del IV Pleno Casatorio Civil.

Este segundo proceso, aunque más lento, permite recuperar inmuebles ocupados sin derecho alguno.

Requisitos del contrato para que proceda la restitución rápida del bien

El contrato debe reunir las siguientes condiciones para activar el proceso de recuperación notarial:

Cláusula de allanamiento futuro: El inquilino acepta anticipadamente ser retirado si incumple.
Referencia expresa a la Ley 30933: Este punto legitima el proceso.
Cuenta de abono: Permite verificar fácilmente los pagos y detectar impagos.

Estos elementos deben estar formalizados mediante el Formulario Único de Arrendamiento (FUA) o en una escritura pública válida, según la normativa vigente.

¿Qué documentación se debe presentar para poder iniciar el proceso de desalojo?

Para dar inicio al procedimiento, el propietario deberá presentar:

Contrato formalizado y vigente.
Carta notarial de desalojo enviada al arrendatario.
Copia del documento de identidad de ambas partes.
Evidencias del incumplimiento (por ejemplo, vouchers, transferencias no realizadas o carta de resolución).

Contar con un buen modelo de carta notarial de desalojo por ocupante precario o inquilino moroso puede marcar la diferencia en la admisión del trámite.

¿Qué sucede si el inquilino se opone?

El arrendatario puede oponerse bajo ciertas condiciones, como:

Presentar una constancia de pago que desmienta el supuesto incumplimiento.
Probar que hubo una renovación del contrato.
Detectar la falta de formalidad legal en el contrato (por ejemplo, ausencia de cláusula de desalojo express).

Si ninguna de estas causales es válida, el procedimiento continúa con normalidad. En caso contrario, se puede iniciar una demanda ordinaria o revisar el caso bajo la vía civil correspondiente.

¿Y si el ocupante no tiene contrato?

Cuando alguien vive en una propiedad sin permiso ni un título válido, el dueño debe iniciar un desalojo. Este proceso se llama desalojo por ocupante precario o posesión ilegítima.

En este caso, se exige:

Demostrar que el ocupante no posee un contrato ni derecho sobre el bien.
Sustentar la acción bajo el artículo correspondiente del Código Civil.
Tener en cuenta las jurisprudencias del IV Pleno Casatorio Civil.

Esta vía también puede incluir medidas cautelares si existe riesgo de daño al bien o fraude procesal.

¿Cuál es el tiempo estimado del procedimiento?

En promedio, el procedimiento express puede tardar entre 30 y 60 días, dependiendo de factores como:

Agilidad del notario designado.
Carga procesal del juzgado.
Complejidad del caso y calidad de la documentación.

A diferencia de otras vías como la acción reivindicatoria o el desalojo por vía ordinaria, esta alternativa es significativamente más rápida.

¿Qué dice la ley sobre este tipo de acciones?

La Ley N.º 30933 crea las reglas para los procesos de desocupación con ayuda notarial. La Ley 30201 y la Ley 30230 sobre desalojo extrajudicial también ofrecen figuras que ayudan.

Entre las normativas vigentes también destaca:

Ley 30201: desalojo express en 15 días.
Desalojo sin orden judicial en Perú (bajo causales específicas).
Diferencia entre desalojo y reivindicación, para determinar la estrategia legal adecuada.

Modelos legales útiles para este proceso

Contar con estos documentos y una asesoría adecuada permite acelerar el trámite y reducir errores que podrían invalidar el proceso:

¿Cuánto tiempo toma recuperar tu inmueble por la vía notarial?

Una de las principales ventajas del procedimiento notarial regulado por la Ley 30933 es su rapidez. En la mayoría de los casos, se puede recuperar el bien arrendado en 1 a 2 meses. Esto lo hace mejor que los procesos judiciales normales.

No obstante, es importante considerar que este tiempo puede variar dependiendo de diversos factores, como:

La carga operativa del notario designado.
La disponibilidad del juzgado competente.
La existencia (o no) de oposición por parte del arrendatario.
La claridad del contrato y la documentación presentada.

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