El proceso de desalojo en el Perú

Actualmente nuestro Código Civil contempla dos formas de desalojo; hablamos del desalojo por falta de pago (Art. 1698) y el desalojo por vencimiento de contrato (Art. 1699), los cuales se tramitan vía procedimiento sumarísimo ante un Juez de Paz Letrado, mientras no superen las 50 URP. Este viene a ser el proceso más corto en cuanto a plazos nos referimos, lo que debería traducirse en un proceso rápido y sencillo.

Sin embargo, ello no es así y esto se debe principalmente a que, dentro del proceso se pueden presentar nulidades, excepciones, defensas previas, tacha de pruebas, absoluciones, apelaciones, elevación a segunda instancia entre otros. Generando que este proceso se alargue y se complique más, afectando de manera directa a los arrendadores y/o propietarios de inmuebles, quienes tienen que esperar años para recuperar su predio o cobrar las rentas impagas, provocando un menoscabo en su patrimonio.

Ante esta problemática de gran desprotección a los arrendadores, se crearon 3 mecanismos adicionales de desalojo que deben contener los contratos que permitirán seguir procedimientos más rápidos, eficaces y menos tortuosos.

Estos son:

• “Cláusula de allanamiento a futuro” conforme a la Ley 30201. En el contrato de arrendamiento, se debe incluir una cláusula de allanamiento a futuro y la firma de ambas partes debe estar legalizada ante Notario Público o ante Juez de Paz Letrado.

Este procedimiento de desalojo, puede usarse de manera indistinta tanto para los casos de vencimiento de contrato, falta de pago o “Desalojo Notarial Express” que, ante su vencimiento podrá asegurar su tramitación ante un Juez de Paz Letrado y la “simplificación de los recursos”; Aun así, cabe recalcar que no ha logrado del todo con su objetivo de celeridad, porque da la posibilidad al demandado de oponerse, retomando en cierto punto el viejo proceso de desalojo.

• “Proceso Único de Desalojo” (DL.1177), procede cuando se ha incluido en el contrato los 3 formatos requeridos en este decreto ley (FUA, FUAO y FUAL), los mismos que le dan al contrato calidad de título ejecutivo, lo que permitirá una rápida ejecución en el Poder Judicial, aunque como se sabe que en el Poder Judicial nada es célere.

Contrato con cláusula expresa de “sometimiento a la Ley de Desalojo Notarial” (Ley 30933) y “allanamiento a futuro”, conocida también como “Desalojo Notarial Express”, cuya tramitación es sumamente célere, interviene un Notario Público y llega al Poder Judicial solo para ordenar el lanzamiento, con lo cual podemos conseguir un desalojo en uno o dos meses aproximadamente