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Desalojo por vencimiento de contrato en el Perú

Procede cuando el contrato de arrendamiento contiene una fecha cierta como vencimiento del plazo del mismo. Ante tal situación el inquilino tiene la obligación de devolver la posesión del inmueble, pero si éste se rehúsa, se debe cursar una Carta Notarial, requiriendo la devolución del bien y comunicando la no renovación del contrato de alquiler.

Previo a ello, debemos invitarle a una “conciliación extrajudicial” que, de no llegar a un acuerdo o por inasistencia de la parte invitada, culminará y se extenderá un Acta con falta de acuerdo o inasistencia, con lo que tenemos expedito el derecho a demandar el desalojo.

Muchos de estos procesos se tramitarán conforme a su cuantía de la siguiente manera:

– Si la renta mensual no supera las 50 URP (S/. 23 000), se tramitará ante un Juez de Paz Letrado (vía proceso sumarísimo).

– Si la renta mensual es mayor a las 50 URP o no exista cuantía, se tramitará ante un Juez especializado en lo Civil. (vía proceso sumarísimo).

Adicionalmente, si se realiza una acumulación de pretensiones, de requerimiento del desalojo y el cobro de las rentas impagas, la demanda se tramitará ante un Juez especializado en lo Civil (vía proceso sumarísimo).

El proceso iniciará con la interposición de la demanda, otorgándose el plazo de 5 días para la contestación de la misma, luego se fijará la fecha para la Audiencia Única de saneamiento y actuación de pruebas, dentro de los 10 días siguientes a la contestación de la demanda, para finalizar con la emisión de la Sentencia.

A continuación, hacemos hincapié en la implicancia que ahora tiene el envío de la Carta Notarial, luego de la publicación del IV Pleno Casatorio Civil, ratificado por el Pleno Jurisdiccional Nacional Civil y Procesal Civil de la Cortes Superiores del Perú,  donde se adoptó por mayoría que; los jueces de Paz Letrado quedan impedidos de conocer los procesos de desalojo para aquellos casos donde se haya requerido la devolución del inmueble mediante una carta notarial, conforme lo establecido en el artículo 1704 del Código Civil.

Según ello, el inquilino pierde su calidad de arrendatario, y pasa a ser considerado “poseedor precario”, y por tanto, solo se podrá demandar el desalojo por ocupación precaria, y ya no por vencimiento de contrato, tramitándose el desalojo ante un juzgado especializado, lo que implica la posibilidad de llegar hasta la Corte Suprema, lo cual no es recomendable.

Finalmente, ante esta situación se sugiere que el contrato de arrendamiento cuente mínimamente con la “cláusula de allanamiento a futuro”, para más adelante y de ser necesario, se lleve el proceso ante un Juzgado de Paz Letrado o en su defecto optar por las otras formas de desalojo, (desalojo notarial exprés, desalojo único de ejecución y desalojo con cláusula de allanamiento a futuro).

Abogada especialista en derecho de familia, personas y sucesiones.

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