¿Qué se entiende por desalojo en el Perú?

Es el derecho que tiene toda persona de exigir la recuperación de un bien inmueble, el cual se encuentra ocupado por el arrendatario y/o poseedor precario, para que éste le sea restituido.

¿Qué es un poseedor precario?

Es aquel que ocupa un inmueble de manea ilegitima, es decir, sin contar con un título o con uno que ya haya fenecido. Como por ejemplo el vencimiento de un contrato o la ocupación del predio por alguien distinto al propietario.

¿Cómo se puede desalojar a un inquilino?

En nuestro país existen 5 distintas formas de realizar un Desalojo, siendo estas: El desalojo por Falta de Pago; Por vencimiento de contrato; Desalojo con cláusula de Allanamiento; Desalojo por Proceso Único de Ejecución y Desalojo Notarial Express;

¿Debo invitar a conciliar al inquilino antes de demandar el desalojo?

Si, para los casos de Desalojo por Falta de Pago, Vencimiento de Contrato y/o ocupante precario.

¿Cómo es el desalojo por falta de pago?

Es cuando el inquilino deja de pagar los alquileres e incurre en mora. El arrendador debe remitir carta notarial requiriendo el pago de las rentas adeudadas, otorgándole un plazo de 15 días.

Vencido el plazo, sin la entrega del bien, ni el pago de la deuda vencida, el contrato queda resuelto de pleno derecho, momento a partir del cual, procede interponer la demanda de desalojo.

 ¿Cuánto tiempo de retraso es suficiente para demandar el desalojo?

Basta que hayan transcurrido 2 meses y 15 días.

¿Qué requisitos necesito para demandar el desalojo por falta de pago?

1- Partida Registral del inmueble

2- Contrato de arrendamiento,

3- Acta de Conciliación

4- Recibos emitidos por el arrendador de los meses no pagados,

5- Carta Notarial requiriendo el pago de alquiler.

 ¿Qué pasa si no cuento con recibos de alquiler impagos?

Los recibos impagos no son un requisito de admisibilidad de la demanda, en consecuencia, se puede demandar por desalojo, así no cuente con estos documentos

¿Cómo cobrar los alquileres no pagados?

En la demanda de desalojo por falta de pago, se puede acumular la pretensión de cobro de rentas impagas, e intereses legales.

¡Qué es el desalojo por vencimiento de contrato?

Una vez vencido el contrato de arrendamiento, el inquilino tiene la obligación de devolver la posesión del inmueble al arrendador. Si éste se rehúsa, el arrendador debe enviarle una carta notarial, requiriendo la devolución del inmueble, señalando además la no renovación del contrato de alquiler.

Vencido el plazo, sin la entrega del bien por el inquilino procede interponer la demanda de desalojo por vencimiento de contrato.

¿Qué pasa si en el contrato de alquiler no se establece una fecha de vencimiento?

Si en el contrato no se estableció una fecha de vencimiento, éste se dará por finalizado, cuando el arrendador remita una carta notarial al inquilino, poniendo fin al contrato y solicitando la devolución del inmueble, lo que puede hacer en cualquier momento.

¿Cuales son los requisitos para demandar el desalojo por vencimiento de contrato?

1- Partida Registral del inmueble

2- Contrato de arrendamiento,

3- Acta de Conciliación

4- Carta Notarial poniendo fin al contrato y requiriendo la devolución del inmueble

¿Qué pasa si vencido el contrato de arrendamiento, no hay renovación del mismo y el inquilino sigue ocupando el inmueble y pagando el alquiler?

En este caso, el contrato de arrendamiento se convierte en uno de duración indeterminada, manteniendo vigentes todas las cláusulas del contrato, hasta que el arrendador, mediante carta notarial, ponga fin al contrato y requiera la devolución del mismo.

¿Qué es el desalojo con cláusula de allanamiento a futuro? (Ley 30201)

Es un proceso que reduce considerablemente el tiempo de recuperación de la posesión de un inmueble, el cual se puede demandar antes del vencimiento del contrato, así como por la falta de pago. Para ello se deben cumplir con dos requisitos; 1) Debe existir una cláusula de allanamiento a futuro en el contrato y 2) la firma de ambas partes debe estar legalizada ante Notario Público o ante Juez de Paz Letrado en caso de ausencia del primero.

Así mismo, mediante esta ley se creó el registro de deudores judiciales morosos.

¿Cómo puedo saber si un inquilino es un buen pagador?

La ley 30201 creó el Registro de Deudores Judiciales Morosos (REDJUM), el cual se encuentra dentro de la página web del Poder Judicial y es de libre acceso para todos.

Mediante esta consulta se puede saber si quien pretende alquilar mi inmueble, no ha mantenido deudas con otros arrendadores

En este registro se inscribe a quienes incumplan con el pago de los alquileres u otras acreencias que tengan sentencias firmes.

Para mayor seguridad y de manera complementaria, se puede tramitar su Registro de Deudas en las Centrales de Riesgo (Infocorp, Sentinel etc), para verificar su capacidad de pago.

¿Qué es el desalojo mediante Proceso Único de Ejecución? (DL. 1177)

Es un proceso más formal y seguro, pero poco usado debido a los requisitos, y establece 3 tipos de formularios que tienen carácter de título ejecutivo:

• Formulario único de arrendamiento de inmueble destinado a vivienda (FUA).
• Formulario único de arrendamiento con opción de compra de inmueble destinado a vivienda (FUAO).
• Formulario único de arrendamiento-financiero de inmueble destinado a vivienda (FUAL).

Tales contratos deben darse por escrito y haciendo uso de los formatos mencionados, ante Notario Público o un Juez de Paz Letrado en caso no hubiere Notario. También deben ser registrados en el “Registro Administrativo de Arrendamiento para Vivienda” (RAV).

¿Puedo desalojar a un inquilino precario sin orden de desalojo judicial?

No, porque el uso de la fuerza para desalojarlos por cuenta propia es ilegal, para ello existen procedimientos y mecanismos legales ya detallados líneas arriba, que sirven para la recuperación de la posesión del inmueble. De no hacerlo así, es el propietario quien puede resultar perjudicado y con denuncias por parte del inquilino, quien cuenta con amparo legal.

¿Si un tercero ocupa el inmueble, se le debe incluir en la demanda?

Si un tercero ajeno a la relación entre propietario (arrendador) e inquilino (arrendatario) ocupa el inmueble, también debe ser incluido en el proceso de desalojo, por lo que también será notificado con la demanda.

¿Se le puede cortar la luz o el agua a un inquilino moroso?

No, por tratarse de servicios básicos, dicho acto ilícito configura el delito de “entorpecimiento al funcionamiento del servicio público”. Se debe seguir el procediendo judicial o notarial correspondiente.

¿Qué abogado especialista necesito para tramitar un desalojo?

Para dicho proceso se requiere a un abogado especializado en lo Civil, quien cuenta con los conocimientos necesarios para llevar este tipo de procesos con éxito.

¿Cuánto cobra un abogado por un proceso de desalojo?

El monto de los honorarios entre un abogado especialista en lo civil y uno general, varia ostensiblemente, y dependerá del servicio a brindar, los detalles y la complejidad del trabajo a realizar.